L’amortissement fiscal en immobilier

Vous possédez un immeuble locatif. Vous percevez des loyers, payez des factures. Sur vos profits, vous payez des impôts. Jusque-là, rien de surprenant.

En plus de vos dépenses standards (taxes, réparations, etc), le fisc vous permet de « déprécier » votre bâtiment sur papier. C'est ce qu'on appelle la déduction pour amortissement, ou DPA. 

C'est quoi, exactement, la DPA? 

Un immeuble vieillit. Les toitures s'usent. Les systèmes mécaniques lâchent. La valeur du bâtiment, en théorie, diminue avec le temps.

Le gouvernement reconnaît cette réalité. Il vous permet donc de déduire une portion du coût de votre bâtiment chaque année, à titre de dépense fiscale. Cette dépense réduit votre revenu imposable — sans que vous déboursiez un seul dollar de plus.

C'est ça, la DPA. Une dépense non-monétaire. Mais bien réelle sur votre déclaration d'impôts. 

Une règle fondamentale : le terrain, c'est exclu de la DPA 

Le terrain ne se déprécie pas.

La DPA s'applique uniquement sur la bâtisse. C'est votre première étape : séparer les deux dans votre évaluation. Donc si vous achetez une propriété résidentielle pour 120M$, il faut diviser l'achat entre la valeur du terrain et celle du bâtiment. Pour ce faire, on peut demander à des évaluateurs, ou on peut tout simplement utiliser l'évaluation foncière (qui présente toujours une valeur pour le terrain et une pour la bâtisse) et appliquer le ratio à notre achat de 120M$.

Pour les exemples fournis ci-bas, nous utiliserons une valeur terrain de 20M$ et une valeur bâtiment de 100M$ pour l'achat de notre nouvelle tour d'appartements.

La classe 1 : le régime standard pour les immeubles résidentiels

Au Canada, les immeubles locatifs résidentiels tombent généralement dans la classe 1. Le taux d'amortissement : 2% pour la première année, et ensuite 4 % par année, calculé sur la valeur résiduelle du bâtiment.

Un exemple chiffré

La dépréciation doit uniquement être calculée sur la portion bâtiment (excluant le terrain).

Donc pour la première année, le calcul de la DPA sera de 100M$ x 2% = 2M$. Je peux donc ajouter 2M$ de dépenses non-monétaires dans ma déclaration d'impôts.

À la deuxième année, j'applique 4% de DPA. Le calcul se fait toutefois sur le solde résiduel, et non sur le 100M$ de départ. À l'année 1, j'ai utilisé 2M$ de DPA, donc pour mon calcul à l'année 2, le solde résiduel de départ est de 100M$ - 2M$ = 98M$. J'applique donc 4% à ce 98M$, ce qui donne 3,920,000$. Donc je peux encore une fois réduire mes impôts grâce à cette dépense non-monétaire.

Tant que je possèderai le bâtiment, je continuerai de prendre 4% de DPA à chaque année sur le solde résiduel du bâtiment.

Les impôts payables

Prenons un exemple de calcul d'impôt simple. Pour fins de simplicité, prenons pour hypothèse que le bâtiment n'a aucune dette (l'achat de 120M$ a été financé à 100% par de l'équité). Le bâtiment génère 9M$ de loyers par année, et les dépenses standards (taxes, réparations, etc) sont de 3M$ par année.

Le revenu d'opération net (RON) est donc de 6M$ par année. Prenons encore une fois une hypothèse simplificatrice: ce 6M$ est constant à chaque année (la hausse des loyers est exactement la même que la hausse des dépenses annuelles).

Si je ne considère pas la DPA et mon taux d'imposition est de 50% par année, voici le calcul d'impôts pour la première année: 6M$ de profits x 50% d'imposition = impôts payables de 3M$.

Le calcul de la DPA pour la première année qu'on a effectué ci-haut donnait 2M$. Donc je prends mon profit de 6M$ et je déduis 2M$ = 4M$. Lorsque je considère la DPA, mon revenu imposable est donc 2M$ moins élevé. Le calcul d'impôts à payer pour la première année devient 4M$ x 50% = 2M$.

En considérant la DPA, ma facture d'impôts est donc passée de 3M$ à 2M$.

Faisons le même calcul pour la deuxième année. Le profit avant DPA est de 6M$. Les impôts à payer seraient encore une fois de 3M$. En utilisant la DPA (qui est de 3,920,000$ pour la deuxième année), je réduis mon revenu imposable à 6M$ - 3,920,000$ = 2,080,000$. Les impôts à payer, incluant la DPA, sont donc de 2,080,000$ x 50% = 1,040,000$. Une solide économie.

L'utilisation de la DPA est un mécanisme fiscal très payant. Surtout en début de projet, cette dépense non-monétaire faite en sorte qu'on se retrouve souvent à ne pas payer un seul dollar d'impôt, malgré le fait que la propriété dégage des liquidités positives.

Ce qui se passe à la revente : la récupération d'amortissement

À première vue, l'amortissement fiscal semble magique. On peut beaucoup moins d'impôts, la vie est belle.

Que se passe-t-il lorsque vous vendez l'immeuble? Si vous le revendez plus cher que sa valeur fiscale restante, l'Agence du revenu considérera que le bâtiment ne s'est pas réellement déprécié au fil des ans.

Le gouvernement va alors prendre toutes les déductions de DPA prises au fil des ans. C'est la récupération d'amortissement. Ce montant sera ajouté à votre revenu imposable l'année de la vente.

Peu importe. Si j'ai un dollar d'impôts à payer, j'aime mieux payer ce dollar à la revente de mon bâtiment dans 10 ans, plutôt que de le payer l'année prochaine.

En résumé, la DPA est un excellent moyen de reporter l'impôt à plus tard. Au lieu de payer une partie de l'impôt l'année prochaine, on le reporte à la revente du bâtiment. Ce mécanisme est tout à fait légal, il n'y a pas d'intérêts ou de pénalités liés à cet impôt futur. La DPA est en quelque sorte un prêt sans intérêt du gouvernement qui est applicable sur la durée de détention de mon bien immobilier.