Le revenu d’opération net en immobilier : les inclusions et exclusions

Le revenu d’opération net (RON) est une des variables qui a le plus grand impact sur la valeur d’un bien immobilier locatif. On examine dans cet article les différentes composantes du RON qu’on inclut dans son calcul, ainsi que les éléments qu’on doit exclure et traiter de façon séparée dans la valorisation d'un actif immobilier. Le terme RON est la traduction de l’anglais Net Operating Income, ou NOI.

Définition

Le revenu d’opération net représente les revenus d’un bien immobilier locatif, moins les dépenses opérationnelles liées au bâtiment. Le RON représente donc la profitabilité des opérations d’un bâtiment, avant les charges financières et les impacts fiscaux.

Inclusions au RON

Tous les revenus de la propriété doivent être inclus dans le calcul du RON. Par exemple, pour un bloc appartements, on inclurait évidemment les loyers chargés mensuellement, mais également tous les revenus accessoires comme la location de stationnements, les revenus liés aux laveuses / sécheuses communes, etc.

Pour les bâtiments non-résidentiels, les baux prévoient souvent que le propriétaire recharge certaines dépenses à ses locataires, comme les taxes foncières, le déneigement des stationnements, etc. Ces revenus collectés doivent également être inclus dans le calcul du RON.

Pour ce qui est des dépenses à inclure au RON, il faut faire un peu plus attention. Les dépenses opérationnelles à inclure comprennent notamment les taxes foncières, l’énergie, les salaires des employés qui travaillent sur le site, les assurances, les frais de réparation, les frais de gestion immobilière, etc. Dans le fond, toutes les dépenses dans le cours normal des affaires, qu’on s’attend à payer d’année en année, doivent être incluses.

Certaines dépenses extraordinaires, comme le fait de refaire le toit (chose qui arrive peut-être une fois tous les 20 ans, et non pas annuellement), ne doivent pas être considérées dans le calcul du RON. La section suivante donne plus de détails sur les éléments à ne pas considérer.

Exclusions au RON

Les dépenses en capital ne doivent jamais être incluses dans le calcul du RON. Donc pour reprendre l’exemple précédent, si je dois changer le toit une fois tous les 20 ans, le montant représente une dépense en capital et non une charge opérationnelle. Par contre, si le toit est un peu endommagé et je dois changer quelques bardeaux (et non pas le toit en entier), chose qui se produit assez fréquemment d’année en année, cette dépense serait considérée comme une dépense opérationnelle et serait incluse dans le RON.

Plusieurs situations sont difficiles à classifier entre dépense en capital et dépense opérationnelle. Si pour une quelconque raison je dois changer non pas quelques bardeaux de mon toit, mais une petite section au complet, est-ce qu’il s’agit d’une dépense en capital ou d’une dépense opérationnelle? On peut argumenter d’un côté comme de l’autre, l’important est de bien documenter son choix et d’être cohérent dans le temps.

Un 2e type d’exclusion au RON est tout ce qui touche au financement de l’immeuble. Ici c’est très clair: tous les intérêts et les remboursements de capital que l’on paie à une institution financière ne sont pas des dépenses opérationnelles et ne doivent pas être considérées dans le calcul du RON. Donc le fait qu’il y ait ou non une dette sur l’immeuble n’a aucun impact sur le RON.

De la même façon, toutes les charges liées à l’impôt sont à exclure du RON. Les bâtiments sont souvent détenus par une société en commandite, ce qui fait en sorte que l’impôt n’est pas payé par le bâtiment mais simplement attribué à chacun des propriétaires. Mais même dans le cas où le bâtiment est détenu par une société par actions (qui paie des impôts), l’impôt doit être exclu du RON.

Exemple de calcul

Prenons une tour à bureaux. Les locataires paient 2M$ de loyer annuel. Le propriétaire recharge également à ses locataires 500K$ de taxes foncières. Les autres dépenses l’an dernier liées au bâtiment incluent 200K$ de frais payés à une compagnie de construction (incluant un bris majeur de la porte de garage qui a coûté 130K$ à réparer, la balance étant de petites réparations courantes), 100K$ d’assurance, 80K$ payés à une compagnie de gestion immobilière, 50K$ d’énergie.

Au niveau des revenus, on additionnerait tous les encaissements attendus des locataires : 2M$ + 500K$ = 2.5M$.

Pour les dépenses, tout ce qui est mentionné ci-haut est une dépense d’opération, sauf le remplacement de la porte de garage, qui est une dépense en capital qui ne sera pas récurrente d’année en année. Donc en excluant ce montant on obtiendrait : 500K$ + 70K$ + 100K$ + 80K$ +50K$ = 800K$.

À noter que le 500K$ de taxes foncières se retrouvent inclus dans les revenus et les dépenses (donc effet net de 0$ sur le RON), et le 70K$ représente les frais payables à la compagnie de construction de 200K$ moins 130K$ de dépense en capital pour la porte de garage.

Le revenu d’opération net de la propriété serait donc de 2.5M$ - 800K$ = 1.7M$. Peu importe les montants liés à la dette ou aux impôts du bâtiment, le 1.7M$ ne sera pas affecté.

Impact sur la valorisation d’un immeuble

La formule générale de valeur pour un bien immobilier locatif est : Valeur = RON / Taux de capitalisation.

Disons que j’ai un bloc appartements qui génère un RON de 2M$. Prenons pour hypothèse que le taux de capitalisation en vigueur est présentement de 5% pour des actifs similaires. La valeur estimée de mon bloc appartements serait donc de : 2M$ / 5% = 40M$.

Voyons maintenant l’impact d’une variation du RON sur la valeur d’un immeuble. Prenons le même bloc appartements qui génère un RON de 2M$. Ce bloc contient 150 logements qui paient un loyer mensuel moyen de 1700$ par mois. Supposons que selon mon analyse de marché, le loyer moyen actuel des unités similaires aux alentours est en fait de 1740$. Au renouvellement, j’ajuste mes loyers à 1740$. Une hausse mensuelle de 40$ pour 150 unités augmente les revenus annuels de 72K$. Si je prends pour hypothèse que les dépenses restent les mêmes, mon RON augmenterait de 72K$ par année. Une augmentation annuelle de 72K$ est intéressante, mais calculons l’augmentation de la valeur de l’immeuble, si je voulais le vendre.

Mon RON passerait de 2M$ à 2,072,000$. La valeur estimée serait donc de 2,072,000$ / 5% = 41,440,000$. Autrement dit, une hausse du loyer mensuel moyen de 40$ entraîne une hausse de la valeur de mon bâtiment de 40M$ à 41,440,000$, soit 1,440,000$.

Conclusion

Récapitulons : le revenu d’opération net (RON) inclut les revenus générés par un bâtiment, moins les dépenses opérationnelles. Les éléments non-opérationnels tels que les dépenses en capital, les charges financières et l’impôt ne sont pas considérés. Le RON est directement lié à la valeur d’un bâtiment, tel qu’on vient de le voir dans l’exemple précédent. Augmenter le RON d’un bâtiment (que ce soit par une hausse de revenus ou une baisse des dépenses) a un effet multiplicatif très important sur la valeur d’un immeuble.