Les mises en chantier au Québec - fin 2025

Les pelletées de terre se font de plus en plus fréquentes au Québec. Depuis un peu plus d’un an, on note une hausse du nombre de mises en chantier, comme on peut le voir ci-dessous :

Quand j’analyse les mises en chantier, j’utilise une moyenne mobile des 12 derniers mois. Autrement dit, pour la donnée d’août 2025, j’utilise le total des mises en chantier pour la période de septembre 2024 à août 2025. Pour la donnée de septembre 2025, j’utilise le total des mises en chantier pour la période d’octobre 2024 à septembre 2025. Et ainsi de suite.

Pourquoi est-ce que je fonctionne de cette façon, alors que je pourrais tout simplement prendre le nombre de mises en chantier en septembre 2025, et multiplier par 12 pour avoir un rythme annualisé? Principalement pour deux raisons : 1) en utilisant le total des 12 derniers mois, je n’ai pas besoin de considérer la saisonnalité, puisque chaque mois de l’année est représenté dans mon échantillon et 2) en utilisant cette moyenne mobile, la courbe est plus “smooth” et réduit l’effet de mois exceptionnellement actifs ou inactifs.

Donc quand ma moyenne mobile est à la hausse, ça veut dire que la tendance des 12 derniers mois est à la hausse. Moins de bruit, plus de signal. Le désavantage de ma méthode est que la courbe prend du temps avant de changer de direction (ça prend plusieurs mois à la hausse ou à la baisse pour faire changer une moyenne 12 mois). Étant donné que le cycle de développement de l’immobilier est long, pour moi l’avantage de réduire le bruit des variations à court terme est plus important que d’être très rapide à identifier une nouvelle tendance.

Une hausse annuelle importante 

Si on revient au graphique, on peut voir que la moyenne mobile 12 mois, en date de septembre 2025, est de 51K mises en chantier par année. L’an dernier à pareille date, la moyenne mobile affichait 32K mises en chantier ; c’est donc une augmentation de 34% des mises en chantier sur un an.

Les mises en chantier signalent un début de construction : donc cette hausse des mises en chantier se traduira en unités prêtes à louer/vendre sur le marché dans environ 12 à 18 mois.

Quand l’offre de logements augmente autant, c’est clair qu’il y aura des conséquences.

On a déjà parlé d'un restaurant qui offre de la cuisine mexicaine, française, libanaise et vietnamienne : quand on essaie d’être bon dans tout, on finit par être bon dans rien.

C’est la même chose en immobilier : les propriétaires d’immeubles qui ciblent une clientèle particulière et qui répondent clairement aux besoins de cette clientèle n’auront pas trop de problème à louer leurs appartements ou vendre leurs condos.

Les propriétaires qui louent à des prix ridiculement bas n’auront pas de problème non plus.

Les autres propriétaires, dans le milieu, ceux qui construisent et louent des appartements “pour tout le monde”, risquent d’être moins chanceux. Louer des appartements génériques, sans espace commun, avec des typologies standards, et des murs / couloirs / plafonds blancs qui ne se différencient de rien, c’est problématique. Quand le seul élément différenciateur entre deux immeubles est le prix du loyer, ça se termine rarement bien lorsque le marché se resserre.

Ceci étant dit, l’immobilier c’est local. On y reviendra en 2026 : la hausse des mises en chantier dont je parle ici s’observe surtout dans la ville de Québec, ainsi que dans d’autres petites villes de la province. Pour plusieurs raisons (que j’aborderai aussi prochainement), le nombre d’unités résidentielles présentement en construction dans la région de Montréal est inférieur au niveau d’activité de 2023. On verra si la nouvelle administration à la tête de la ville de Montréal aura un effet sur cette tendance, mais pour le moment c’est ailleurs qu’à Montréal que l’offre de logements augmente le plus. 

L'autre variable

Comme n’importe quelle industrie, l’immobilier répond aux gyrations de l’offre et de la demande. Comme on vient de le voir, l’offre de logements au Québec est en hausse. On analysera la demande en début d’année 2026. On regardera notamment l’effet de l’immigration sur l'évolution projetée de la population, et donc sur la demande de logements.