Stationnements souterrains vs stationnements extérieurs : ça coûte cher de creuser

On ne peut parler de développement résidentiel sans parler de stationnement. Un stationnement, c’est habituellement nécessaire, laid et pas payant. Assez déprimant. Mais la gestion des stationnements a un impact majeur sur la rentabilité des projets, donc on va en parler pendant 2 semaines. 

Aujourd’hui, je regarde la différence entre un stationnement souterrain et un stationnement extérieur. Dans 2 semaines, je quantifierai l’impact du nombre de stationnements (par unité) d’un projet, et les impacts sur le prix des loyers d’une réglementation souvent trop rigide des villes par rapport à ce ratio. 

Combien coûte un stationnement souterrain ? 

Lorsqu’on incorpore des stationnements souterrains dans son projet, on doit engager des coûts d’excavation, de ventilation, de chauffage, etc. Dépendant de la profondeur du roc, on a peut-être besoin de dynamiter. Et chaque projet a une qualité de sol différente. Le coût d’un souterrain est donc difficile à standardiser.  

Et on peut aussi débattre sur la démarcation des coûts entre le sous-sol et le hors-sol. Par exemple : est-ce que la dalle de plancher devrait être dans l’une ou l’autre des catégories? Certains coûts de fondation sont nécessaires même s’il n’y a pas de stationnement, devrait-on les inclure, etc. 

On peut quand même utiliser certaines moyennes. Par expérience, le coût d’un souterrain standard, c’est-à-dire sans enjeu majeur de sol, varie entre 100 et 140 $ / p.c.  

Et une case de stationnement souterrain occupe environ 450 p.c. en moyenne. Évidemment, ce 450 p.c. n’est pas l’espace moyen entre les lignes jaunes d’une case : c’est plutôt la moyenne par case qui inclut les espaces “gaspillés” comme la rampe d’accès, les allées de circulation, etc. 

À titre d’exemple, utilisons un projet locatif de 100 unités, avec également 100 espaces de stationnement. Si on utilise un coût moyen de 120 $ / p.c. sous-sol et une superficie moyenne de 450 p.c. par case, on se retrouve avec un coût par case moyen de 54K$. Donc, notre stationnement souterrain de 100 cases nous coûte 5.4M $. 

Combien coûte un stationnement extérieur? 

Un stationnement extérieur est évidemment beaucoup plus simple. Un peu d’asphalte, de la peinture, la gestion de pluie. 

Même si c’est plus simple, on peut tout de même s’obstiner sur la quantification exacte des coûts. Est-ce qu’un bassin de rétention serait nécessaire si on ne coulait pas autant d’asphalte, et qu’on laissait la pelouse? Si je ne construisais pas ce stationnement, j’aurais besoin de payer un peu plus en aménagement paysager, etc. Encore une fois, l’objectif n’est pas d’arriver à une valeur au dollar près, mais bien d’utiliser une moyenne raisonnable. 

Pour l’exemple ici, j’utiliserai un coût de stationnement extérieur de 400K $. 

L’impact sur les rendements 

Analysons le développement d’un bâtiment locatif de 100 unités, avec 100 cases de stationnement. Le loyer moyen par unité est de 2000 $ par mois.  

Prenons pour hypothèse que dans le cas où le stationnement est souterrain, je charge 150 $ par case par mois à mes locataires. Dans le scénario où le stationnement est extérieur, je ne charge aucun dollar à mes locataires pour se stationner.  

Voici le rendement de développement pour ces 2 scénarios : 

Donc même en chargeant 150$ par mois pour mes cases souterraines, versus 0 $ pour des cases extérieures, mon rendement est beaucoup plus intéressant pour un scénario avec stationnements extérieurs. La hausse de valeur du bâtiment (JVM) liée à la location des stationnements est de 2.4M $, alors que les coûts souterrains additionnels (incluant financement etc) sont de 6.1M $. 

Si on le voit d’une autre façon: pour que mon scénario avec stationnement souterrain ait le même rendement financier que mon scénario de stationnement extérieur, non seulement je devrais charger à mes locataires une case de stationnement souterrain à 150 $ par mois, mais je devrais également charger en moyenne un loyer de 2300 $ par unité. 

Conclusion 

En bref, un projet locatif avec un stationnement extérieur gratuit et des unités louées à 2000 $ par mois donne un rendement financier très similaire à un projet avec un stationnement intérieur où je charge aux locataires 150 $ par case plus un loyer mensuel moyen de 2300 $ par unité (autrement dit, un total de 2450 $ par mois pour un locataire qui loue son unité et 1 case de stationnement). 

Le point n’est pas qu’un stationnement extérieur est toujours plus intéressant que l’alternative sous-sol. Une mare d’asphalte sur un terrain c’est laid, ça crée des îlots de chaleur, etc.  

Aussi, un stationnement extérieur occupe beaucoup d’espace sur un terrain. Donc si j’ai un grand terrain, peut-être que je préfère construire 2 tours avec stationnement intérieur, et faire 3M $ de profit par tour (6M $ de profit au total). Versus bâtir 1 seule tour avec un stationnement extérieur et faire 5M$ de profit. Chaque situation diffère. 

Et dans plusieurs villes, les stationnements extérieurs ne sont pas permis de toute façon (personne ne va bâtir un appartement avec 100 cases extérieures au centre-ville de Montréal).  

Mais c’est tout de même bon de savoir ce que ça coûte de creuser, en termes de rendement financier. On peut ensuite prendre des décisions éclairées.  

Dans mon exemple ci-haut, au lieu de prendre la décision de faire 100 cases extérieures ou 100 cases sous-sol, peut-être que la solution optimale est un mix. Disons que si je creusais 1 étage souterrain, je serais capable d’y aménager 80 cases. Pour aménager 20 cases de plus, j’aurais besoin de creuser un 2e étage souterrain, chose que je veux éviter car plus on creuse profond, plus ça coûte cher. Peut-être que je peux utiliser une portion un peu à l’écart du terrain pour y aménager 20 cases extérieures, ce qui est moins irritant visuellement qu’une mare d’asphalte de 100 cases. Encore une fois, il faut s’adapter à la réalité de notre marché et de l’espace physique qu’on a à notre disposition. 

Dans 2 semaines, je vais regarder l’impact de la réglementation de certaines villes sur le prix des loyers. Comme on vient de le voir, ça coûte cher de creuser, donc si une ville force les développeurs à construire des stationnements qui ne sont pas nécessaires, on verra l’impact sur l’abordabilité du logement.