Moins c'est grand, plus c'est payant
On construit de plus en plus petit. La superficie moyenne des nouvelles unités résidentielles baisse depuis plusieurs années. Surtout dans les grands centres. Autant pour les condos que pour les appartements, on voit de plus en plus de micro-unités.
Les petites unités possèdent des avantages faciles à quantifier. Par contre, ces avantages sont souvent incomplets, ou mal interprétés. On y reviendra.
Au final, on tente de répondre aux questions suivantes: les petites unités sont-elles vraiment plus payantes? Et si oui, comment encourage-t-on quand même la construction d'unités familiales?
Le loyer de marché
Prenons un exemple concret d'un nouveau projet près d'une station du REM dans la partie nord de Montréal. La qualité est bonne, sans flafla. De belles unités bien éclairées, mais peu d'espaces communs.
Un 5 1/2 de 1080 p.c. se loue à 2800 $ par mois. 3 unités studios de 360 p.c. chacune se louent à 1375 $ par mois chacune.
Autrement dit, pour la même superficie de 1080 p.c., je peux avoir une unité de 3 chambres et collecter 2800 $ mensuellement. Ou diviser ce 1080 p.c. en 3 unités studios et toucher 3 x 1375 $ = 4125 $ par mois.
Pour une unité 5 1/2, mon taux locatif est de 2800 $ divisé par 1080 p.c. = 2,59 $ par p.c. louable. Si je construis plutôt 3 studios, le taux locatif sera de 4125 $ divisé par 1080 p.c. = 3,82 $ par p.c. louable. Une différence majeure.
Les gens ne paient pas en $/p.c.
Pourquoi les petites unités se louent plus cher en $ par p.c.?
Parce que les gens font leur budget en $ par mois, et non pas en $ par p.c. Si le 5 1/2 se louait au même taux locatif que les studios, le loyer mensuel serait de 1080 p.c. x 3,82 $ par p.c. = 4125 $ par mois. Peu de ménages peuvent se permettre de payer plus de 4000 $ par mois de loyer.
La capacité des ménages à payer est limitée en $ par mois, et non pas en $ par p.c.
Acheter ou louer une grande quantité est habituellement moins cher sur une base unitaire. C'est le même principe quand je vais chez Costco : j'achète un produit en gros qui coûte plus cher en $ totaux, mais qui est plus économique si je fais mon calcul en $ par gramme par exemple.
L'effet sur la valeur du bâtiment
Je fais mon budget en début de projet. Je prends pour hypothèse que mon taux de dépenses d'opération sera d'environ 32% des revenus. La valeur du bâtiment à la revente sera calculée selon un taux de capitalisation de 4,375%. Je dois décider si je bâtis une unité 5 1/2 ou encore 3 studios:
En résumé, pour le même 1080 p.c. d'espace locatif, 3 unités studio génèreront 33,660 $ de revenu d'opération net par année, contre 22,848$ si je construisais plutôt une unité 5 1/2. Une différence de près de 11K$ par année.
En termes de valeur de revente, cet espace construit en studios serait valorisé à 769K$, alors que le même espace en 5 1/2 vaudrait 522K$.
Ces chiffres sont pour 1080 p.c. d'espace locatif. Disons que j'ai un bâtiment de plusieurs étages avec 100K p.c. d'espace locatif au total. Avec les valeurs utilisées ci-haut, la valeur d'un bâtiment entièrement composé de studios serait de 71,2M$, alors que le même espace construit en unités 5 1/2 vaudrait 48,3M$.
Plus de 22M$ d'écart de valorisation pour 2 bâtiments de la même taille. Le type d'unités construites est la seule variable qui diffère entre ces 2 scénarios.
La logique est la même si j'achète un bâtiment existant : si j'ai des grandes unités, je devrais simplement les subdiviser en plus petites unités pour pouvoir les relouer ensuite à un taux locatif plus avantageux.
C'est ici que s'arrête la réflexion de beaucoup de développeurs et gestionnaires immobiliers. C'est ce qu'on lit dans les rapports d'évaluation exigés par les banques et les investisseurs.
Pourquoi faire de grandes unités quand on peut générer plus de cash flow et de valeur avec des unités de plus en plus petites?
Pourquoi construire de grandes unités?
L'analyse fait du sens à première vue. Mais elle est très incomplète.
Si je construis une unité 5 1/2, je dois construire une cuisine. Si je construis 3 unités studio dans ce même espace, je dois construire 3 cuisines, acheter 3 fours, etc. Où peut-on voir ce point dans l'analyse ci-haut? Nulle part.
Une famille qui habite un 5 1/2 ne déménagera pas très souvent. Le locataire d'un studio de 360 p.c. risque d'être beaucoup plus mobile. Chaque fois qu'un locataire déménage, ça coûte quelque chose pour relouer l'unité. Encore une fois, ce point n'est pas considéré dans mes chiffres.
Plusieurs autres "détails" manquent à l'appel.
Jusqu'ici, on a seulement fait une analyse en surface. On n'a pas vraiment répondu à la question : est-ce vrai que les petites unités sont plus payantes? On pense y avoir répondu. Mais en réalité, on a produit une analyse simpliste à l'aide de chiffres faciles à trouver.
Dans 2 semaines, on examinera le portrait plus exhaustif de la situation. Peut-être que la conclusion sera la même que celle qu'on veut tirer aujourd'hui, ou peut-être pas.
Ce n'est pas le point ; le point est qu'on doit faire preuve de plus de rigueur dans nos analyses financières.
Si on sous-estime la valeur des grandes unités, oui c'est vrai qu'on alloue mal notre capital en tant qu'investisseur immobilier. C'est une chose.
Mais surtout : on construit peut-être moins de grandes unités qu'on devrait. Ce sont les familles qui en paient le prix. Ça c'est problématique non pas seulement financièrement, mais également socialement. À suivre.
À propos de l'auteur
David Gélinas, détenteur des titres CFA et CPA, oeuvre dans le milieu de la finance & stratégie depuis plus de 15 ans. Il a notamment occupé le poste de vice-président investissement chez l'un des plus grands développeurs immobiliers au Québec.
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