Moins c'est grand, plus c'est payant? (2e partie)

Autrement dit, pour la même superficie construite, 3 studios auraient une valeur de 769K$, contre 522K$ si l'espace était plutôt dédié à une seule unité. Une différence de valeur de 47% en faveur des petites unités. 

Les coûts d'opération

Le calcul précédent supposait que les dépenses d'opération représentaient 32% des revenus dans les 2 cas. Ici, j'analyse les dépenses de façon plus réaliste. Je quantifie ligne par ligne l'impact d'une typologie différente. 

Taxes municipales et scolaires: les taxes sont basées sur l'évaluation foncière des bâtiments. À Montréal, pour un immeuble multirésidentiel récent, ces taxes combinées représentent de 10 à 12 % des revenus annuels. J'utiliserai donc une moyenne de 11 % sur les revenus de chaque scénario. 

Provision pour entretien et remplacement d'électroménagers: pour une unité 5 1/2, il y a 5 électros (réfrigérateur, four, lave-vaisselle, laveuse, sécheuse). Dans le scénario des studios, il y en a 15 (5 électros multipliés par 3 unités). J'utilise une provision de 100$ par électro par année. 

Roulement des unités: chaque fois qu'un locataire quitte et qu'il faut relouer une unité, des coûts additionnels importants doivent être engagés. Entre la peinture, les petites réparations, les dépenses marketing et la potentielle inoccupation de l'unité, on estime souvent les coûts de roulement moyens à 1-2 mois de loyer. Dans notre analyse, la fréquence de roulement fera toute la différence. Un grand logement a un taux de roulement annuel d'environ 15%, contre 40 à 60 % pour un studio (selon le secteur - un endroit fluide comme Griffintown aura tendance à afficher un taux dans le haut de la fourchette). Je retiens un taux de roulement annuel de 50 % pour les studios. Ma dépense projetée est donc le coût du roulement multiplié par la probabilité annuelle de roulement pour chacun des scénarios. 

Frais de gestion immobilière: j'utilise 5% des revenus, un pourcentage assez standard sur le marché. Étant donné que les revenus diffèrent selon le scénario, le montant en $ est différent. 

Autres dépenses: il y a plusieurs autres dépenses opérationnelles comme le coût de l'énergie des espaces communs, l'aménagement paysager, etc. Ces postes ne sont pas impactés par le fait que l'espace soit divisé ou non en petites unités. Les montants sont donc les mêmes pour les 2 scénarios. 

Voici le résultat: 

Les petites unités dégagent toujours une valeur projetée de revente supérieure au scénario à une unité. L'écart entre les 2 scénarios est maintenant de 35% en faveur du scénario à 3 unités (753K$ vs 556K$). Lors de notre calcul initial (avant de bien quantifier les dépenses), l'écart était de 47%. 

Une conclusion? 

Ça semble donc toujours être plus rentable de construire de petites unités. C'est vrai que l'écart s'est rétréci, mais au final 35% de valeur de plus, c'est quand même énorme. 

Toutefois, on n'a pas encore terminé. Même si on conclut que la valeur de revente des petites unités est assurément plus élevée, il reste à considérer les coûts de construction. Si les petites unités valent X$ de plus, mais coûtent X$ de plus à construire, l'avantage disparaît — et une seule grande unité devient le meilleur choix.

Construire 3 unités au lieu d'une, ça veut dire plus de divisions, plus de portes d'entrée, plus de coordination de plans, etc. 

Dans 2 semaines, on quantifie ces coûts de construction supplémentaires. Avec tous les paramètres à l'appui, on conclura enfin s'il est vraiment plus payant de construire de petites unités.