La population au Québec - fin 2025

L'offre et la demande : la base de n'importe quelle industrie. Juste avant les Fêtes, on a vu que le nombre de mises en chantier (l'offre de logements) était en hausse au Québec. Cette semaine, on analyse l'autre variable de la formule, la demande. 

La variation de population au Québec 

Si les mises en chantier sont l'élément principal qui influence l'offre, on peut dire que la variation de la population est l'un des éléments clés qui affectent la demande de logements. 

La variation de la population peut être scindée en 2 composantes : l'accroissement naturel (naissances, décès) et l'accroissement migratoire (migration au Québec en provenance d'autres pays ou provinces). 

Le graphique ci-dessous représente l'évolution de ces 2 composantes au cours des 15 dernières années: 

La variation naturelle de la population, la ligne grise, est en baisse depuis plusieurs années. Ce n'est pas un secret. Le taux de natalité est inférieur au taux de remplacement de la population depuis un bout de temps. Autrement dit, sans l'ajout d'immigrants, la population du Québec ne fera que diminuer année après année. Cette composante de la variation de la population est actuarielle et facile à projeter dans le temps. 

La variation migratoire, la ligne jaune, a connu une hausse fulgurante de 2022 à 2024, avant de redescendre et même de devenir négative au dernier trimestre. Cette variation est beaucoup plus difficile à prédire que la variation naturelle. Elle est influencée par plusieurs facteurs politiques et économiques. 

Étant donné que l'accroissement naturel sera neutre/négatif à court et moyen terme, un des principaux leviers qui influencera la demande de logements sera donc l'immigration. Si on superpose l'accroissement migratoire et l'évolution du prix moyen des loyers 2 chambres à Montréal au cours des 5 dernières années, voici ce que ça donne : 

La corrélation est très forte. Et si au lieu du loyer moyen des 2 chambres, j'avais choisi le loyer des 1 chambre ou des 3 chambres à Montréal, le graphique aurait été pratiquement identique. Une hausse de population augmente la demande, ce qui, toutes choses étant égales par ailleurs, augmente le prix moyen des loyers. 

L'immigration future? 

Comme je l'ai déjà mentionné, projeter l'accroissement migratoire est difficile, notamment en raison de la dimension politique, qui peut girouetter au gré des saisons. 

Il serait très surprenant qu'on retourne au niveau d'immigration de 2022-2024 à court terme : la hausse marquée de la population a entraîné des enjeux au niveau du logement, mais a également mis de la pression sur les autres infrastructures publiques comme le réseau de la santé. Les politiciens ont pris des notes. 

D'un autre côté, surtout au niveau fédéral, il y a quelques élus qui ont cité le livre Maximum Canada, un ouvrage qui milite pour une population canadienne de 100M de citoyens et plus. Le Canada et le Québec demeurent aussi très bien cotés sur la scène internationale. Donc, si la volonté politique est là, l'immigration sera au rendez-vous à coup sûr. 

L'accroissement migratoire n'est définitivement pas le seul élément qui aura un impact sur le marché immobilier en 2026, mais ce sera un point important. 

On suivra la situation tout au long de l'année.