Moins c'est grand, plus c'est payant? (3e partie)

Pour la même superficie construite, 3 studios affichaient donc une valeur de revente projetée supérieure de 247K$ à celle d'un 5 1/2. Une différence de valeur de 47% en faveur des petites unités. 

Les coûts d'opération 

Par la suite, au lieu de prendre une règle du pouce comme quoi les dépenses représentent 32% des revenus dans les 2 cas, on a creusé davantage. On a réalisé que les dépenses d'opération ne sont pas les mêmes pour 3 petites unités comparativement à 1 grande unité. Il y a plusieurs différences, notamment les coûts de roulement. Les locataires de petites unités renouvellent moins souvent leur bail - les locataires de grandes unités ont tendance à rester plus longtemps au même endroit. 

En étant plus précis au niveau des dépenses, on a refait l'évaluation des 2 scénarios: 

Les petites unités dégageaient encore une valeur de revente projetée supérieure au scénario à une unité. 

L'écart s'est toutefois rétréci à 197K$, c'est-à-dire 35%. 

La construction 

Lorsqu'on analyse les revenus et les dépenses, les petites unités sont clairement plus payantes. 

Il reste maintenant à incorporer les coûts de construction. 

Certains coûts de construction sont les mêmes pour les deux scénarios. Évidemment, les coûts liés au lobby, à l'ascenseur, à la fondation, et à plusieurs autres éléments ne varieront pas du tout si on décide de construire une grande ou encore 3 petites unités. 

Par contre, certains coûts vont varier. 

Dans un 5 1/2, j'ai une cuisine. Dans 3 studios, j'ai 3 cuisines. 3 cuisines, ça veut dire 2 îlots de plus, 2 ensembles d'électros de plus, etc.

Même chose pour les salles de bain. 2 portes d'entrée de plus. 2 murs mitoyens de plus. 

Pour faire une liste exhaustive des coûts pour 2 unités supplémentaires, il faut éplucher le budget de construction détaillé ligne par ligne.

Chaque projet est différent, donc c'est difficile de quantifier le coût exact d'une unité supplémentaire. En général, les entrepreneurs en construction évaluent le coût d'une unité supplémentaire entre 50K$ et 80K$. J'utiliserai 60K$ pour mon exemple ici.

Les autres coûts de développement 

Si ça me coûte 60K$ de plus par unité en coûts de construction, le total de la facture pour le projet ne sera pas de 60K$. 

Une partie de ce montant (peut-être l'entièreté) sera couverte par un prêt construction et entraînera donc une charge d'intérêts supplémentaire.

Je dois aussi générer un rendement sur ces 60K$. Un dollar investi au départ par les investisseurs doit rapporter plus qu'un dollar à la fin du projet ; personne n'investit des dollars pour faire 0% de rendement.

Ça devient complexe de généraliser ces impacts connexes. Par exemple, si j'ai un projet dont la construction dure 12 mois, la charge d'intérêts supplémentaire sera plus basse que pour un projet dont la construction durera 36 mois. Même chose pour les rendements requis: dépendant de la ou des métriques de performance utilisées par les investisseurs, la valeur de revente supplémentaire requise variera.

Dans mon exemple ici, la construction du bâtiment dure 17 mois. En incorporant l'intérêt et le rendement supplémentaire aux investisseurs selon mes métriques de performance, l'impact de ce 60K$ de coûts de construction supplémentaires est en fait de 90K$.

Selon la structure de votre projet, le 90K$ pourrait être différent. Ici, mon ratio est de 1.5x (90K$ d'impact réel pour des coûts de construction supplémentaires de 60K$). Si vous n'avez pas accès à un modèle financier exhaustif qui prend en considération toutes les variables énumérées ci-haut, ce 1.5x n'est pas une mauvaise règle du pouce. Si vous avez un projet dont la période de construction est de 36 mois, le multiplicateur serait vraisemblablement plus autour de 2.0x. Je le répète, une règle du pouce c'est ok, mais l'idéal reste de calculer cet impact précisément avec votre propre modèle financier.

J'utilise donc ici un coût supplémentaire total (incluant l'impact sur les rendements) de 90K$ par unité pour mon projet. Étant donné que mon scénario studios implique 2 unités de plus que le scénario 5 1/2, j'ajoute l'équivalent de 180K$ à mes coûts de projet: 

La valeur bâtiment calculée il y a 2 semaines favorisait les petites unités à la hauteur de 197K$. Quand on inclut les impacts de cette semaine, les petites unités sont encore avantageuses, mais la différence entre les 2 configurations est maintenant de seulement 17K$, ou 3%. 

Conclusion 

L'écart de valeur financière entre les petites et les grandes unités est moins important que la plupart des développeurs ne le pensent, mais il y a tout de même un écart qui favorise les petites unités. 

L'autre variable à considérer: l'absorption des unités. Il y a plus de personnes qui sont à la recherche de petites unités locatives, que de ménages qui veulent louer de grandes unités (des familles par exemple). 

Donc, une tour avec plus de petites unités aura tendance à se louer plus rapidement qu'une tour avec des grandes unités. 

En combinant la valeur de revente légèrement plus élevée et la vitesse de location supérieure, on peut maintenant conclure que les petites unités sont effectivement plus payantes que les grandes unités. 

Financièrement, ça fait du sens de construire majoritairement des petites unités. Socialement, pas certain que de construire principalement des micro-unités soit le résultat optimal pour le développement de nos villes. 

Comment pourrait-on mieux répondre aux attentes des ménages qui ont besoin d'un plus grand espace de vie? J'ai plusieurs idées mais pas de plan de match clair pour le moment. On revisitera ce point dans les prochains mois.