La nouvelle méthode de calcul de l'indexation des loyers résidentiels

Le Tribunal administratif du logement (TAL) a changé sa méthode de calcul cette année. Plusieurs médias rapportent ces temps-ci que l'indexation maximale des loyers en 2026 sera de 3,1%, selon cette nouvelle méthode. C'est faux. 

Cette semaine, on analyse les éléments inclus dans la nouvelle méthode de calcul. On fait également le calcul exhaustif d'une augmentation de loyer d'un bâtiment de Montréal; on y voit que le 3,1% véhiculé dans les médias n'est pas une fin en soi. Selon la situation de votre propriété, l'indexation peut différer. 

Propriétés visées 

Les critères ne s'appliquent pas aux immeubles de 5 ans ou moins. Si vous possédez un immeuble neuf, les limitations d'indexation du TAL ne vous concernent donc pas. 

La méthode de calcul 

L'ancienne méthode de calcul était complexe et prenait en compte la variation annuelle d'une douzaine de critères. 

C'est maintenant plus simple. La nouvelle méthode prend en compte : 

1) un % de base fondé sur l'indice des prix à la consommation (IPC) des 3 dernières années; 

2) la variation des taxes foncières et scolaires; 

3) la variation de l'assurance; 

4) les réparations ou améliorations majeures; 

5) la mise en place d'un service aux résidents. 

À noter que des critères supplémentaires s'appliquent aux résidences pour aînés et aux parcs de maisons mobiles. 

Exemple de calcul 

Prenons l'exemple d'un immeuble de 150 logements à Montréal, dont le loyer mensuel moyen est de 1800$. 

Si on applique le 3,1% de base, le loyer augmente de 56$ pour atteindre 1856$. 

Passons maintenant aux autres critères. 

Disons que les taxes de la propriété sont passées de 420K$ en 2025 à 438K$ en 2026 (+4,3%). 

La dépense d'assurance est passée de 55K$ à 57K$ (+3,8%). 

Pour les réparations majeures, la réfection de la fondation a coûté 200K$. On peut inclure 5% de ce montant dans l'augmentation de loyer 2026 (selon l'ancienne méthode, seulement 4% par année pouvaient être inclus). 

Pour les services supplémentaires, un processus de collecte de déchets à même les unités a été mis en place et coûte 15K$ par année. 

L'addition de ces 4 éléments fait passer le loyer mensuel moyen à 1873$. 

Conclusion 

L'indexation des loyers ne tenant compte que de l'ajustement de base de 3,1% donnerait un loyer 2026 de 1856$. L'inclusion des 4 autres critères d'indexation ferait passer le loyer admissible à 1873$ (soit une hausse de 4.1% versus 2025). 

17$ de plus de loyer par unité (1873$ vs 1856$), ça semble peu. Mais sur 150 unités, avec un taux de capitalisation de 4.5%, ça donne une valeur bâtiment de 680K$ plus élevée. 

Les détails comptent. Remplir la grille d'indexation de façon exhaustive augmente le cash flow mensuel des opérations, en plus de faire augmenter la valeur du bâtiment de près de 700K$. 

Évidemment, ce n'est pas parce que j'ai le droit d'augmenter mon loyer de 4.1% que mes locataires accepteront de payer; ils pourraient décider de ne pas renouveler. Comme on a vu il y a 2 semaines, les tendances démographiques sont présentement négatives au Québec. Peu importe le taux indiqué dans la grille, si ma propriété ne se démarque pas, c'est très possible que mon indexation réelle des loyers soit inférieure au maximum théorique. 

Pour calculer l'indexation potentielle de vos logements selon votre situation, vous pouvez consulter l'outil du TAL à ce lien.